Yatırım ve Finans

Vergi 1031 ile Nakit Akışı Nasıl Maksimize Edilir – Ertelenmiş Döviz

1031 Değişimi için Olası Senaryo.

Diyelim ki yirmi yıl önce San Francisco Körfez Bölgesi’nde 250.000$’a bir apartman satın aldınız. Mülk iyi bir bölgede bulunduğu için değeri 1 milyon dolara yükseldi. Yıllar geçtikçe, diğer borçlarınızı birleştirmek için orijinal krediyi yeniden finanse ettiniz ve şu anda 300.000 dolarlık bir ipotek var. Her ay 3,000 $ kira alırsınız. Kredi için ayda 1.800 dolar, emlak vergisi için ayda 400 dolar ve sigorta için ayda 60 dolar ödemek, mülk yönetimi ve bakım maliyetlerini ödedikten sonra size ayda 500 dolar net nakit akışı sağlar.

Yaşlandıkça, tamamen maaşınıza bağlı kalmamak için ikinci bir güvenilir gelir kaynağına ihtiyacınız olduğunu anlarsınız. Ayrıca, kira yatırımınızdaki 750.000$’lık özsermayede ayda sadece 500$’lık nakit akışından da memnun değilsiniz. Dallas’ın orta sınıf bir banliyösünde çekici bir çok kiracılı perakende alanı gördüğünüzde, piyasada yıllık 195 bin dolar net işletme geliri (ipotek ödemeleri hariç tüm giderlerden sonraki kazanç) ile % 100 NNN kirası 2.6 milyon dolara piyasada %7,5 üst sınır sunuyor, heyecanlanıyorsunuz!

Bay Area’daki konut emlak piyasası çok satıcı dostu olduğundan, bu alışveriş bölgesini satın almak için kiralık bir mülk satmayı düşünüyorsunuz. 800.000$’lık sermaye kazancı (1 milyon$ eksi satın alma fiyatı ve 250.000$’lık satış ücretleri artı 50.000$’lık amortisman) üzerinden yaklaşık 250.000$ federal ve eyalet gelir vergisi ödemeniz gerekeceğini tahmin ediyorsunuz. Devlete 250.000 dolar ödemekten nefret ediyorsun – bu parayı mağazadaki ön ödemen için kullanabileceksin. Daha iyi bir yol var – gelir vergisini ertelemenin bir yolu.

Vergi erteleme değişimi 1031 nedir?

İç Gelir Kanunu’nun 1031. Bölümü, genel olarak, nitelikli bir mülkün benzer türden başka bir nitelikli mülkle değiştirilmesi durumunda herhangi bir kazanç veya kayıp muhasebeleştirilmediğini belirtir. Yukarıdaki senaryoda, eşit veya daha fazla borç ve eşit veya daha fazla net değere sahip başka bir yatırım amaçlı gayrimenkul satın alırsanız, federal ve eyalet vergilerinde 250.000 ABD Doları ödemeyi erteleyebilirsiniz. Başka bir deyişle, net gelirin tamamını peşinat olarak kullanarak 1 milyon dolar veya daha fazla başka bir yatırım amaçlı gayrimenkul satın alırsanız, 250.000 ABD Doları vergi erteleyebilirsiniz. Temel olarak, hükümet size faizsiz 250.000 $ borç verecek. Ve bu ertelemeyi tekrar edebilir ve asla gelir vergisi ödemeyebilirsiniz.

1031 değişimine nasıl hak kazanılır?

Birkaç katı kurala uymalısınız. Kurallardan herhangi birine uyulmaması, 1031 vergi erteleme işleminizin diskalifiye edilmesine neden olacaktır.

  1. Pazarlık yapmalısın. Satın aldığınız mülkün (ikame mülk), sattığınız mülkten (kullanılabilir mülk) eşit veya daha fazla borcu VE eşit veya daha fazla özkaynağı olmalıdır. Bu, terk edilmiş mülkten yeni mülke doğru tüm net geliri kullanmanız gerektiği anlamına gelir. İkame edilen mülkün adil piyasa değeri (FMV), aynı zamanda, elden çıkarılan mülkün FMV’sinden daha büyük olmalıdır.

  2. Nitelikli özellik homojen olmalıdır. Atılan ve değiştirilen mülk, takastan önce ve sonra bir ticaret veya işletmede verimli kullanım veya yatırım için tutulmalıdır. Ve bir mülk, başka bir mülk türüyle değiştirilemez. Örneğin, birincil ikametgahınız olarak kullanmayı düşündüğünüz, uygun olmayan bir ev için kiralık bir mülkü değiş tokuş edemezsiniz. Ve bir tesisi ekipmanla değiştiremezsiniz – bundan hoşlanmıyorsunuz. Öte yandan, konut ve ticari gayrimenkul homojendir. Böylece, bir alışveriş merkezi için kiralık konut alışverişi yapabilirsiniz.

  3. Ertelenmiş bir takas için, 45 gün içinde yeni bir mülk belirlemeli ve reddedilen mülkün kapanış tarihinden veya vergi beyannamesi dosyalama tarihinizden (uzatma ile birlikte) 180 gün içinde (hangisi önce gelirse) teslim almalısınız.

  4. En fazla 3 ikame mülk listeleyebilirsiniz ve en az 3’ün emanetini kapatmalısınız. Alternatif olarak, bu özelliklerin toplam değeri nesnenin değerinin %200’ünü geçmediği sürece istediğiniz kadar mülk listeleyebilirsiniz. . terk edilmiş mülk.

  5. Mülkü öncelikle kâr amacıyla yeniden satmak için değil, yatırım amacıyla satın almalısınız. IRS, 1031 takasına hak kazanmadan önce bir mülkünüze ne kadar süre sahip olduğunuz konusunda sessiz kalırken, çoğu vergi danışmanı, yatırım amaçlı olarak iki yılı yeterli bir elde tutma süresi olarak görmektedir. Form 1031’inizin IRS incelemesini geçeceğinden emin olmak için yatırım süresinin daha kısa olup olmadığını vergi muhasebecinize danışmalısınız.

  6. Hacizli mülkün satışından elde edilen geliri kesen bir takas aracınız olmalıdır. Çoğu yatırımcı, bekleyen bir 1031 borsası için nitelikli bir aracı olarak borsaya kote bir şirket kullanır.

  7. İlgili bir kişiyle (çocuklarınız, ebeveynleriniz) mülk alışverişinde bulunursanız, her iki taraf da mülkü 2 yıl boyunca elden çıkaramaz.

  8. Satıştan elde edilen gelir, değişim sırasında faiz getiren bir hesaba yatırılırsa, ikame mülkün emaneti kapatıldıktan SONRA faiz almanız gerekir.

Hangi harcamalara izin verilir?

1031’in gelirini hacizli mülkün satışı için belirli harcamaları ve yeni mülk alımı için yapılan harcamaları ödemek için kullanabilirsiniz: mal sahibi sigorta primleri, emanet hizmetleri veya vekalet ücretleri, emlak komisyoncusu komisyonları, 1031 borsa komisyoncusu ücretleri, belge transfer vergileri , kayıt ücretleri ve vergi danışmanlarının ücretleri. 1031 makbuzu şu masrafları ödemek için kullanamazsınız: kredi ücretleri/puanları, ekspertiz ücretleri, ipotek sigortası primleri, alacaklı tapu sigortası poliçesi primleri, mülk sigortası primleri, onarım ve/veya bakım masrafları.

Başarılı Değişim Stratejileri 1031

Aşağıdaki stratejiler, ikame olarak ticari gayrimenkul arayan yatırımcılar içindir.

  1. 1031 değişimi için 3 planınız olsun: A, B ve C, en iyi plan A ve en kötü plan C. Her plan için en az bir mülkünüz olsun.

  2. Yeni gayrimenkul aramaya erken başlayın. Yeni bir mülk belirlemek için yalnızca 45 gününüz olduğu için, kaybedilen mülk emanete girer girmez teklif vermelisiniz. Kaybedilen mülkün emanetini kapattığınızda, bir ikame mülk teklifini kabul etmeniz gerekir. Bu ilk mülkün en iyi fiyata en çok arzu edilen mülk olması gerekmez. Zihinsel olarak, bunu Plan-C’nin En Kötü Durum özelliği olarak düşünmelisiniz. Bu sayede evlenme teklif etmek için son dakikaya kadar beklemek zorunda kalmayacaksınız. Aynı zamanda, “Aman Tanrım, ya ikame bir mülk bulamazsam?” gibi, rahat uyuyabilmeniz için sizi kaygılardan arındırmak içindir.

  3. 1’den fazla değiştirme özelliği tanımlayın. İlk tercihinize beklenmedik bir şey olursa, örneğin toprak kirlenmişse, geri dönmeniz gereken Plan B ve Plan C özelliklerine sahipsiniz.

  4. Sözleşmenin doğrulanması ve feshi için sözleşmede 30 günlük bir süre belirtin. Bu size birden fazla özellik belirtmeniz için daha fazla zaman verecektir.

  5. Kredi varsayımı olan bir ikame mülk seçme konusunda iki kez düşünün. Bir kredi için kredi onayı almak, yeni bir kredi almaktan çok daha zordur. Dahası, bir kredi için onay almak için yalnızca bir şansınız var, yeni bir kredi için onay almak için çok fazla şansınız yok. 45 günlük tanımlama süresinden sonra kredi teklifinizin kredi veren tarafından reddedilmesini istemiyorsunuz.

Borsa aracısına sorular 1031

Bir değişim yapmak için teknik olarak bir 1031 değişim şirketine ihtiyacınız yok. Ancak, bir uzmandan yardım almanız tavsiye edilir. Bu şirket, katı IRS kurallarına uymanızı sağlar. Hangi şirketin size yardımcı olacağına karar vermek için şunları göz önünde bulundurmalısınız:

  1. Komisyon işlem başına yaklaşık 500-750 dolar. Daha az ücret alan bir şirket sizi genellikle 3 ikame mülkle sınırlar ve daha fazla ücret alan bir şirketin bu sınırı olmayabilir.

  2. Kazançlarınızın, paranızın FDIC tarafından sigortalandığı veya ana şirket hesabıyla birleştirildiği ayrı bir güven hesabına yatırılıp yatırılmayacağı. Şirket batarsa, bazılarının durgunluk döneminde yaptığı gibi, ayrı bir güven hesabındaki paranın borsa şirketinin parası değil, sizin paranız olduğunu göstermek daha kolaydır.

  3. Geliriniz herhangi bir faiz getirecek mi ve para sigortalı.

Ya önce yeni bir mülk satın almak isterseniz?

Bazı yatırımcılar için 45 günlük katı tanımlama süresi ve 180 günlük değişim süresi çok kısa olabilir. Ayrıca, bazı yatırımcılar uygun bir ikame mülk bulmak isterlerse sadece 1031’i takas etmeyi düşünüyorlar. Alternatif olarak, ikame mülkün önce satın alındığı ve ardından kamulaştırılan mülkün satıldığı bir ters takas düşünülebilir. Ancak, ikame mülkün, vergi mükellefinin kalan mülkünü satabilecek duruma gelene kadar adil değişim süresi boyunca aracıya ait olması gerekir. Daha sonra değiştirilen mülk vergi mükellefine devredilir. Ters Erteleme Değişimi, farklı bir dizi karmaşık konuyu içeren gelişmiş bir stratejidir ve ortalama yatırımcı için tasarlanmamıştır. Size yardımcı olabilecek bir vergi danışmanına danışmalısınız.

Olası sorunlardan bazıları nelerdir?

1031 borsasındaki zaman sınırlamaları nedeniyle, bazı kişilerin durumunuzdan yararlanmak istemesi olasıdır. Bu nedenle, 1031 alıcısı olarak pazarlık yapmak için en iyi konumda olmayabileceğinizi zihinsel olarak kabul etmeli ve kabul etmelisiniz.

  1. 1031 alıcı hakkında çok olumlu olan satıcılar veya listeleme komisyoncuları var. Bu alıcıların emaneti alıp kapatmak veya Sam Amca’ya büyük bir çek göndermek zorunda kalacaklarını düşünüyorlar. Öte yandan, bazı satıcılar veya listeleme komisyoncuları, 1031 alıcı hakkında olumsuz bir görüşe sahiptir. 1031 alıcının 3 ürün satın almayı ve bir tanesiyle emanete girmeyi teklif edeceğini açıklıyorlar. Böylece, 1031 alıcının emaneti kapatma olasılığı %33’tür. Ve böylece bu satıcılar tekliflerinize karşı bağışık olabilir.

  2. Satıcılar, 1031 alıcının emaneti kapatması gerektiğini biliyor. Bu nedenle, satış sözleşmesinin imzalanmasından sonra 1031 alıcı ile müzakerelerde daha az esnek hale gelebilirler. Örneğin, normal bir işlemde kabul edebilecekleri, ancak 1031 işleminde hayır diyebilecekleri onarımlar için bir kredi talep ediyorsunuz. Bu nedenle, her ihtimale karşı mülk yedeklerinin olması önemlidir.

  3. Bazı borç verenler kredi tutarını azaltabilir ve/veya 1031’lik alıcıların satıştan elde edilen tüm geliri yeni mülke yatırmasını talep edebilir.

Başarılı değişim

Alışveriş merkezi için 2,6 milyon dolarlık teklifiniz kabul edildi. Banka size 25 yılda amortisman ile yılda %4,5 üzerinden 1,82 milyon $ (%70 LTV) borç verecek. Ayda 10.116$ ipotek ödedikten sonra, hala ayda 6.000$’ın üzerinde pozitif nakit akışınız var! Bu, 1031 değişiminden önceki ayda 500 dolardan önemli bir artış.

Paylaş:

This site uses Akismet to reduce spam. Learn how your comment data is processed.

%d blogcu bunu beğendi: